Es la primera pregunta que nos hacen nuestros clientes o amigos.
Cuando hablamos de viviendas, entramos en el terreno de los sentimientos, de las experiencias vividas en ese lugar. Para la mayoría de los dueños, sus casas no son simples estructuras de concreto.
Nacimiento de hijos, graduaciones, cumpleaños, encuentros familiares, son
algunos de los recuerdos que impregnan las paredes de una vivienda.
Al momento de estipular el precio de una propiedad, todos esos
sentimientos entran en juego y tendemos a incluirlos en el costo de venta.
Tampoco es fiable la fórmula que muchos quieren aplicar: precio de compra más todas las refacciones y obtienen un precio de venta.
Ni el monto que escuchaste que en cuánto el vecino vendió su casa.
El precio de venta tampoco es el avalúo, que no es más que una estimación que hace el banco para asignar un valor general a tu vivienda. Que es por lo general, por debajo del precio real.
El precio de venta de tu vivienda es el precio que el mercado está dispuesto a pagar por ella. Punto.
La Mayoría de las Propiedades en Venta en la Ciudad de México y Estado de México se mantienen entre 4 y 12 meses publicadas. Esto significa que la mayoría de las propiedades tienen un valor que el mercado no acepta. Por eso la primera clave es una correcta Valoración y en este capítulo te vamos a contar cómo es una buena Valoración que te permitirá vender.
Cada operación de venta es distinta y la Valoración también lo es. Para dar un Valor, el Método de Comparativo es muy efectivo porque determina el precio de tu propiedad en base a propiedades publicadas y vendidas, similares a la que necesitas vender.
La Valoración con el método comparativo es la más efectiva para estos momentos de mercado. Lo que se hace es comparar la propiedad a vender con al menos 4 propiedades similares que estén en valor de mercado o que ya se hayan vendido.
Esto, es muy importante, que estén en valor de mercado, porque más del 90% de propiedades tiene un valor que el mercado no acepta, entonces es necesario tomar las propiedades comparables que sepamos que si se venderán en los próximos 3 meses y no las propiedades que llevan más de un año en el mercado.
No importa si la propiedad está más linda, o tiene 10 metros cuadrados más. El método compara las variables más importantes como cantidad de m2 habitables (los que están escriturados), similar antigüedad (no comparar nuevos con inmuebles que tienen 30 años de antigüedad), estacionamientos escriturados, para llegar al valor correcto.
Además, para que la valoración sea exitosa y te permita vender en máximo 3 meses, es necesario, tomar en cuenta las propiedades vendidas en la zona en los últimos meses.
Cuando te presenten un informe de valoración, hay que tener en cuenta que el precio de una propiedad no es fija, sino que es móvil y varía con el tiempo.
Por eso anclarse desde la valoración a un solo precio podrá hacer que demores en vender tu propiedad o que directamente no la puedas vender.
Cuando presentamos un informe de Valoración le damos al dueño 3 precios posibles:
Valor máximo: límite que el mercado respondería de una forma aceptable
Valor publicación: este es el valor recomendado para vender en 3 meses
Valor de cierre: que se calcula con las propiedades vendidas en la zona recientemente.
En base a estos valores y a la urgencia de la venta, el dueño de la propiedad puede optar por un valor u otro, ya que con nuestro método, más adelante analizaremos los resultados y ajustaremos la estrategia de venta.
Conoce el Valor de Mercado por Medio de Portales Inmobiliarios.
Te Nombro los portales inmobiliarios más relevantes en la Ciudad de México o Estado de México, para contarte cómo puedes calcular el valor promedio de tu Propiedad. (Inmuebles 24, Vivanuncios, Metros Cúbicos, Lamudi), el proceso es el siguiente.
Cuando hablamos de viviendas, entramos en el terreno de los sentimientos, de las experiencias vividas en ese lugar. Para la mayoría de los dueños, sus casas no son simples estructuras de concreto.
Busca en los Portales Inmobiliarios anteriormente nombrados, filtra para encontrar inmuebles en la misma colonia, mismo tipo de inmueble y hace cuánto se publicó (inmuebles arriba de 3 meses de antigüedad no son correctos).
Compara las características de tu inmueble con lo encontrado, tomando en cuenta, la misma colonia, similar antigüedad, estacionamientos escriturados y amenidades.
Promedia solamente el metro cuadrado habitable (sin contar m2 de estacionamiento, ni jaulas de tendido) de las ofertas encontradas y multiplícalo con el tuyo.
Ejemplo 1,000,000 (costo de depto) / 40 m2 (m2 estipulados en publicación) = 25 mil precio por m2 del depto.
Multiplica el precio obtenido con el metro cuadrado escriturado del tuyo, para obtener un precio promedio de venta. Ajusta de acuerdo a estado de conservación del inmueble, amenidades, estacionamientos extras, etc.